Изменения испанского закона об аренде
[ad_1]
Испанские законы о недвижимости претерпевают некоторые изменения в последнее время.Пленарное заседание Конгресса депутатов Испании отклонило королевский декрет-закон 21/2018 от 14 декабря “О неотложных мерах по обеспечению жильем и арендной платой”.
19 декабря 2018 года вступила в силу новая реформа рынка арендной недвижимости, которая была подготовлена испанским правительством. Наиболее существенные изменения в законодательстве коснулись продления срока действия договоров аренды и депозитов. Однако в настоящее время Конгресс депутатов подавляющим большинством голосов отверг этот королевский декрет-закон. Любой договор аренды, подписанный между этими двумя датами, останется без изменений.
Некоторые из этих реформ должны были вступить в силу с 19 декабря 2018 года, когда они были приняты в закон королевским указом, однако они были отменены 23 января 2019 года, почти сразу после того, как они вступили в силу в течение 35 дней. Вскоре, правительство 1 марта 2019 года решило принять еще один набор законов, которые также относятся к изменениям в долгосрочных договорах аренды; остается только надеяться, что эти законы будут работать эффективно в течение более значительного периода, так как на данный момент многое меняется в испанском правительстве и политической обстановке Испании.
Изменения в законе о долгосрочной аренде привели к некоторой неопределенности на рынке недвижимости, который только восстанавливается благодаря недавним инвестициям в испанскую недвижимости. Особенно это коснулось арендодателей, преимущественно тех, кто имеет законный статус, поскольку теперь они должны быть крайне осторожны в отношении типов контрактов, которые они заключают и условий, включенных в долгосрочные договоры аренды. На данный момент арендодатели и арендаторы соблюдают правила, которые будут обсуждаться ниже, это — наиболее значительные изменениями в Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ранее существующий закон 2013 года в Испании об аренде о городской и долгосрочной аренде, который уже действует в течение нескольких лет.
Основные изменения, на которые стоит обратить особое внимание, включают:
-
Срок Договора
Ранее, срок в течение которого долгосрочный договор аренды мог быть юридически действителен, составлял три года. После этого он мог быть продлён ещё на один год и так далее. В настоящее время срок действия первоначального договора увеличен в зависимости от статуса арендодателя: физическим или индивидуальным арендодателям разрешается заключать долгосрочный договор аренды на обязательный срок в пять лет, после чего договор может быть продлен еще на три года.Юридические арендодатели (как правило, представители компаний) обязаны заключить долгосрочный договор аренды на срок не менее семи лет с продлением на три года после истечения этого первоначального срока.
-
Сумма депозита для долгосрочной аренды
При заключении договора долгосрочной аренды в Испании арендаторы по закону обязаны внести депозит, который равен стоимости аренды арендуемого имущества за один месяц. Однако на практике арендодатели требуют, чтобы арендаторы платили 2-ух месячный депозит (или даже больший в некоторых случаях) в качестве гарантии для покрытия любого финансового риска, особенно если арендатор не резидент Испании. На данный момент, для законных арендодателей (юридических лиц) этот депозит теперь ограничен суммой, равной стоимости аренды за два месяца, однако частные арендодатели по прежнему могут запросить депозит, превышающий 2 ух кратную месячную стоимость аренды.
-
Комиссия агентств недвижимости
Ранее, в случаях, когда риелторы нанимаются для поисков долгосрочной аренды недвижимости их комиссия должны быть разделена между арендатором и арендодателем, либо полностью оплачена арендатором. С учетом изменений, внесенных в законодательство в последнее время, только арендодатели теперь обязаны оплатить любые сборы риелторам.
-
Законы о выселении долгосрочных арендаторов
Арендодателям разрешено выселять арендаторов, которые не соблюдают условия долгосрочного договора аренды, особенно если это касается арендной платы.Однако сам процесс выселения может занять много времени, и поэтому новые законы предполагают приобретение страховых полисов арендодателями для покрытия связанных с этим расходов. Новые законы также предусматривают процесс оценки степени надёжности арендаторов и их семей в социальном плане. Такая оценка должна проводиться социальными службами, после чего в зависимости от ситуации арендатора в суд выносится рекомендация. Например, в ситуации, когда арендатор считается социально уязвимым, социальные службы могут предложить суду приостановить любые действия по выселению такого арендатора до тех пор, пока социальное положение не будет исправлено. Этот период, в течение которого необходимо принять меры для оказания поддержки таким уязвимым арендаторам, ограничивается одним месяцем, в случае если арендодатель — физическое лицо, или двумя месяцами, когда арендодатель-юридическое лицо.
Аналогичным образом, в случае смерти арендатора, его родственники имеют законное право переписать на себя долгосрочный договор аренды на оставшийся срок, если они их социальное положение пострадало из-за случившейся кончины. К примеру, таких ситуаций включают несовершеннолетних детей или взрослых старше 65 лет , а также инвалидность родственников (психическая или физическая).
-
Налог на передачу недвижимости по долгосрочным договорам аренды в Испании
На данных момент в правилах уточняется, что налоги на передачу имущества не применяются к договорам аренды для жилого использования. Это означает, что долгосрочные договоры аренды жилья не облагаются таким налогом.
-
Ограничение на продажу недвижимости во время долгосрочной аренды
Для арендодателей, которые могут пожелать продать свою недвижимость, которую они сдают в долгосрочную аренду, в настоящее время наложены ограничения. Эти ограничения требуют от арендодателей ждать до конца договора долгосрочной аренды, прежде чем такая продажа может состояться независимо от того, был ли долгосрочный договор аренды зарегистрирован в Земельном реестре или нет.
-
Автоматическое продление договора долгосрочной аренды
Как указано выше в разделе, касающегося срока договора долгосрочной аренды, существуют периоды после истечения первоначального контракта, в течение которых контракт автоматически продлевается на заранее оговоренный срок. Эти периоды автоматического продления могут быть предотвращены только в том случае, если арендодатель уведомляет об этом арендатора за четыре месяца до окончания договора или если арендатор уведомляет за два месяца.
-
Недвижимость для краткосрочной аренды
В малонаселенных районах, состоящих из нескольких жилых домов, использование любого имущества для аренды на короткий, а не долгий срок должно было быть обговорено всем сообществом владельцев недвижимости в этом районе. Принятое решение должно быть единогласным. В настоящее время в законы внесены поправки, позволяющие принимать решения при голосовании большинством голосов. Кроме того, эти общины собственников теперь имеют право голосовать за увеличение коммунальной квоты для арендодателей, которые сдают свое имущество на короткий срок. Однако это увеличение квоты для арендодателей с курортной арендой недвижимости ограничено максимум 20%.
Хотя цель изменений в испанских законах об аренде в улучшении рынка недвижимости, поощрении справедливости, установлении чётких порядков заключения долгосрочных договоров, не все стороны находятся в выгодном положении. Эти новые законы могут повлечь за собой рост цен на рынке долгосрочной аренды в Испании, поскольку арендодатели могут не захотеть сдавать свою недвижимость в аренду в таких неблагоприятных для них условиях, требуя более высоких арендных ставок.Также, арендодатели будут гораздо более избирательны в отборе потенциальных арендаторов. Например, арендаторам может быть отказано, если они слишком молоды или слишком стары или арендодатели могут быть более благожелательны к арендаторам с более высокооплачиваемой работой. Скорее всего, арендаторам с любой формой инвалидности могут также отказывать в долгосрочной аренде; определенно для больших семей будет проблемой найти долгосрочную аренду. Это может также привести к росту использования незаконных средств для получения долгосрочных договоров аренды или к прямому уклонению от законов как арендодателями, так и арендаторами.
Потенциальные арендаторы, землевладельцы и владельцы недвижимости, предлагающие или заинтересованные в долгосрочной аренде недвижимости в Испании, должны учитывать эти изменения и применять их надлежащим образом, чтобы оставаться законопослушными гражданами. Для потенциальных арендаторов не резидентов Испании также очень важно понимать эти законы, поскольку они могут отличаться от законов, действующих в странах их предыдущего проживания.
[ad_2]
Источник
